banje, planine, more dileme kupovine


Kupovina nekretnine u banji, na moru ili planini ili samo kupovina placa ili daj šta daš samo da pobegnem iz grada? To je jedno od prvih dilema i pitanja koje može biti postavljeno i obično se postavlja pred “kućni savet” kada se odlučuje gde da se investira, da li ćemo mi koristiti nekretninu ili je ona kupljena za donosenje profita, koji su troškovi koji prate sve to itd… Mnogo pitanja koje traže ozbiljnu analizu bez emocijai i zaljubljivanja u predeo, mesto itd…
Osnovna postavka treba da nam bude finansijska konstrukcija, tj koliko novca možemo da za to izdvojimo. Kada smo zatvorili konstrukciju, treba da odlučimo šta tražimo, gde, koliko, i šta su nam najbitniji elementi. Pred samu odluku ili pre kupovine razmislite o sledećim činjenicama, i šta vam je činiti.Da krenemo:
Neko voli veliki plac sa malom kucom, neko opet veliku kuću sa nebitno kolikim placem, nekome je najbitnii pogled, nekome komšiluk, nekome divljina, opet nekome samo stan nikako kuća, nekome blizina saobraćaja, nekome kafana,drugima plaza, trećima infrastruktura, itd…U svom poslu sam se sretao sa mogućim i nemogućim zahtevima od realnih do fantastičnih ali neizvodljivih ideja. Sledeća ogormna dilema je da li hoćete kuću u kojoj cete živeti, u kojoj ćete povremeno živeti ili kuću u kojoj dolazite s vremena na vreme (kao vikend varijantu). Zavisno od rešenja prethodne dileme, nameće se sledeća, a to je da li ćete objekat izdavati, i kako to raditi, kako namestiti, koliko uložiti u mobilijar i dvorište itd., onda da li izdavati kao vikend varijanta, ili nedeljno, mesečno itd. Kod opremanje objeketa, treba se ukopiti u ambijent tj. da li je opremiti tradicionalno ili modernistički, da li etno ili savremeno, da li sa mini spa ili sa spoljnim tušem itd… Bitno je imati ideju šta napraviti i od kog materijala, da li graditi montažni objekat ili vikend apartmane, da li raditi od čvrstog materijala ili modernih lm gradnje. Pretpostavljam da je sada većinska potražnja za individulanim stambenim objektima, pa se u tekst baziram na tom detalju.
Kod gradnje pre nego što kupite zemljište, treba da proverite kvalite tla i potencijalne opasnosti od klizišta, podzemnih voda, lošeg kvaliteta tla itd. Najbolje bi bilo da to uradi profesionalac tj preduzeće, napravi par bušotina i vidi strukturu tla ali to je skoro neizvodljivo u većini slučajeva iz mnogo razloga (vlasnik ne dozvoljava da mu se buši plac (klasična varijanta odgovora je “kada kupiš a ti buši do mile volje”) i druga je što je to izdatak od nekoliko hiljada evra obično, i uglavnom je to skupo ili taman toliko fali. Ono što pomaže donekle je kattarst koji bi trebao da void te podatke ali u praksi nijje baš sve idealno. Na žalost, katastar podzemnih voda nije baš najsrećnije rešenje za pregledanje, jer je dosta neažuran a često i nema upisanih elemenata. Za katastar klizišta da i ne pričamo i pišemo… Ipak jedan besplatan savet od nas. Kada gledate plac ili kuću da kupite pogledajte da li je drveće nakrivljeno sve na istu stanu, Ako jeste to je zemljište porozno, kliza i nije dobro za kuću. Kao drugo pogledajte da li ima nekih objekata okolo, kakvih i koje namene i kako stoje. Ako ste samo na tom delu terena, sigurno nešto ne valja, ili je klizište ili nema vode ili je osojna strana pa nema sunca itd. Ne verujem baš da bi baš vas to čekalo 2023. godine što kažu. Sledeći savet je ako kupujete kuću da otvorite prozor kao slučano. Ako se otvara lagano i zatvara dobro je, ako se mučite i nešto zapinje onda se kuća nakrivila na neku stranu. Ko zna da gleda, ima iskustvo i zna da vidi i gleda šta treba, može da donese pravilnu odluku, ostali oprez i vodite iskusnije, tj pitajte profesionalce. Za neke je kažu i let komarca muzika, zapamtite to.
Mi svi tj. skoro svi (ja nisam u toj grupi na žalost moju) sa najvećim nestrpljenjem čekamo godišnji odmor. E sad da li želite da idete u svoju ili tuđe to je svakako dilemma. Svoje samo na prvi pogled ne košta ništa, ne zaboravite to, samo na prvi pogled. Da malo to pojasnimo i to svoje ili tuđe.
Pre nego što se zaputite na željenu destinaciju morate doneti odluku o smeštaju, kakav je, gde je i naravno koliko košta. Da li je bolje uplatiti hotel ili iznajmiti apartman? Ili biste radije odabrali privatnu kuću za svoju porodicu? Ove i slične nedoumice možete otkloniti ukoliko kupite nekretninu u omiljenom odmaralištu, na planini ili banji. Složićete se, nema ničeg lepšeg od uživanja u sopstvenoj kući ili apartmanu tokom odmora. Ne samo da nema ograničenja u pogledu izbora datuma za odmor, već prostor možete urediti kako vama odgovara. Ali, ima po nešto i protiv ove konstatacije.
U nastavku će biti navedene prvo sve prednosti kupovine nekretnine na moru, planini ili banji, i mala uporedna analiza:
Kupovine nekretnine na moru
Prva i osnovna stvar mi nemamo more, tj Srbija ne izlazi na more, na žalost. To znači kupovina nekretnine u inostranstvu tj. po zakonim te države gde se nekretnina nalazi. Naš je savet da pre nego što išta počnete sa radom tj pretragom, da se raspitate o zakonskim mogućnostima kupovine, poreskim obavezama, postkupovnim obavezama, prijavama, odjavama itd…Obavezno je da se raspitate o načinima isplate kupoprodajne cene, da li morate novac da prebacite u banku koja je u toj državi ili može preko naše korespodentne banke, koji su troškovi transfera itd…
Posedovati kući, stan, pa i apartman na moru san je mnogih. Morska voda i šum talasa deluju umirujuće, te imaju moć da otklone nagomilani stres. Naravno sve kuće tj. nekretnine nisu uz samu obalu ali i kada niste na pjeni od mora, sunčani zraci i blagi povetarac dok sedite na svojoj terasi pružaju solidno opuštanje, čineći vas srećnim. Kao što je bitno da vi budete zdravi i da vam je lepo, isto važi i za nekretninu i oko nekretine. Ono što je bitno je da je nekretina zdrava i bezbedna za koriščenje i da ima što manje ulaganja. Ipak činjenica je da nekretnine na moru i uz more više i brže propadaju baš zbog klime i velike vlažnosti i uticaju sunca i vetra. Zato traže ozbiljno i tekuće i investiciono održavanje. To se u praksi pokazalo da je od 0,5-1,0% godišnje u odnosu na vrednost nekretnine.
Ako nekretinu na moru kupujete samo za sebe i ne donosi kapital onda ona ima tzv specifičnu vrednost (to je vredost samo za jednog čoveka, tj jednu porodicu) i nije dobar poslovni potez tj povraćaj novca je skoro nemoguć (osim ako ne živite na moru pa izračunajte koliko bi plaćali tuđ smeštaj i to odbite od svog dela i toliko ste uštedeli). Ipak nepokretnost na moru se uglavnom kupuje kao investiciona i ona treba da donosi neki profit. Ukalkulišite koliko je trajanje sezone (kalkulacije se rade na šest meseci, li ja preporučujem na pet ili čak četiri jer je mnogo realnija matematika) i kalkulacju radite na 60 do 80 % popunjenosti, na to odbite sve troškove (poreze, prijave), onda amortizaciju tj habanje i nekretine i stvari tj nameštaja koji mora da menjate jednom u pet godina, trošak domaćice i domaćina nekretine itd, i kada podvučete crtu videćete gde ste. To često ne znači da ćete iznajmljivanjem svoje nekretnine vrlo brzo vratiti uloženi novac, a dugoročno gledano ostvarićete ipak neku dobit.
Osnovna dilema kod kupovine nekretnine na moru je da li ćete dati npr 100.000 evra i letovati uglavnom na isto mesto dok vam ne dosadi ili ćete kupiti pa iznajmljivati ili vas to ne zanima i sa svojim parama ćete radije investirali u drugi vid nekretine tj planinu ili banju. Za izračunavanje kalkulacija i tabelu povrata investicija možete nam se obratiti, svakako ćemo pomoći bar savetom.
Kupovine nekretnine na planini
Ovde se baziramo pre svega na domaće planine, koje su “najlepše” na svetu, odgovara nam klima, blizu su našeg osnovnog staništa i u krajnjem slućaju važe naši zakoni po svim pitanjima. Čist vazduh i prelep pejzaž prva su asocijacija za odmor na planini. Zaista, boravak na nekoj od planina može da bude kao u bajci Nepregledna prostranstva zelenila, čiju tišinu remeti samo cvrkut ptica pravo su osveženje nakon gradske buke i užurbanog života. Strme staze predstavljaju izazov za planinare, a tu su i manje staze za lagane šetnje ili, pak, vežbanje na otvorenom ili beskonačne planinske staze i šetnje po njima. U zimskim danima snežni pokrivač donosi obilje radosti - počev od grudvanja i sankanja, pa do skijanja i drugih zimskih sportova. Idealno zar ne !?
Za razliku od mora, planina omogućava aktivan odmor tokom čitave godine. Upravo je ovo prednost koju mnogi ističu prilikom razmatranja da li je bolja opcija kupovina nekretnine na moru ili planini. Ne samo da ćete moći da osetite čari svakog godišnjeg doba na planini, već ne morate da brinete za iznajmljivanje. Iako je zimi turizam intenzivniji poslednjih godina sve veći broj ljudi provodi prolećne, pa i letnje odmore na planinama čime je zagarantovana sigurna zarada u svakom trenutku.
Kod kupovine nekretnine na planini morate da vodite računa o par stvari. Da li je nekretina bezbedna za korišćenje, da li ima dobar dovod struje, da li ima gromobran (izgeda šašavo i bez veze sada, ali da li ste nekada bili na planini kada zagrmi ?), kakav je prilazni put, koliko se čisti zimi (kako radi zimska služba), koliko se često odnosi smeće tj gde se ostavlja (koliko vam je blizu ili daleko kontejner itd), ima li vode non stop i da li ima alternativni izvor ako osnovni zamrzne ili presuši, da li postoji pokrivenost mobilne mreže i tv signala itd…Ima još dosta detalja i dilemma, pojavljuje se u prksi preko petnaest osnovnih pitanja na koje se treba odgovoriti pre oduke.
Ono što prvo treba da odlučite jeste hoćete li individualni objekat tj kuću ili nekretninu u okviru nekog kompleksa kao apartman ili kuće u nizu itd…Tu ima prednsoti i pluseva i na jednoj i na drugoj strani. Kada je objekat individualni sve pada na vas, sve morate da radite na kući, oko kuće, ograde, dvorišta, skijašnice, garaže itd sami tj o svom trošku. Ja lično volim ovaj slučaj gde sam radim sve, polako i opušteno uz jutarnju izmaglicu ili sunce, cvrkut ptica i svež vazduh (kada se naravno za to ima vremena). Opet ako je nekretnina u okviru nekog kolektivnog objekata, nemate sekiracije oko krova, čišćenja okolo snega, prilaza, grejanja, hlađenja itd…Ima i to svojih prednosti kome ne smeta gužva (a zar to nije poenta bega na planine da pobegnemo i od gužve i od obaveza, ili da nas vide i da budemo viđeni, što je česta varijanta kod nas i pijenje kafe na terasi i slanje selfija i slika na društvene mreže. No nećemo o tome sada).
Isplativost objeta na planini se računa na skoro na punu godinu tj na 11 meseci sa 50 do 70% popunjenosti, pa odbijete rashode i dobitete kalkulaciju dobiti. Nije loša matematika ako se pametno radi (ipak na ovo gledamo kaon a posao tj dopunski izvor prihoda a ne samo kao objekat za lični odmor).

Kupovina nekretnine u banji
Srbija je poznata i prepoznata šire u svetu po svojim banjama i njenim lekovitim delovanjem na zdravlje. Međutim sada je to sve više klasičan turizam a ne samo zdravstveni (što je svakako dobro za nas) i sve više ljudi se odlučuje da svoje dane odmora ili slobode provede u nekoj od lepih Srpskih banja. Opet tu ima nekoliko destinacija koje se izdvajaju i po cenama nekretnina i po kvalitetu infrastructure. Na žalost u tim banjama je hiper produkcija izgradnje stanova I apartmana i često imate utisak da niste mrdnuli iz Beograda, koliko je gužva, buka, nema mesta za parking itd, jednom rečju vašarište non stop. Ipak da se osvrenemo na lepšu stranu nekretine u banji. Prvo ona može da se koristi tokom cele godine, može i korektno da se rentira uz određene preduslove, i opet se dosta stvari vrti oko toga šta želite od nekretnine. Za nekretinu u banji važi pravilo ako hoćete da je dobro iskoristite, da imate ili svoj bazen, neki manji spa i igraonicu, ili da imate ugovor sa nekim od hotela da vam gosti mogu koristiti sve što banja podrazumeva. Nije srećno rešenje imati nekretininu u banji a to podrazumeva samo klasičnu opremljenost bez ikakvog sadržaja. To možete imati u svakom gradu gde je kvadrat svakako jeftiniji i manja je gužva. Isplativost nepokretnosti u banji je negde na nivou oko dvadeset godina sa polovičnim tj kombinovanim izdavanjem i korišćenjem. Ipak uz dobit morate računati i na rashode, investiciono i tekuće održavanje, poreske obaveze itd…
Da na kraju rezimiramo. Počinjemo od toga šta hoćete od nekretnine, šta volite sami i na žalost koliko možete da odvojite za kupovinu i dalje održavanje. Kada to odlučite mi smo tu da vam pomognemo u pretrazi i savetima za uspešnu kapitalizaciju novca i poboljšanje kvaliteta života.

Maj 2023
Milić Đoković